+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяОбразованиеПодходы в оценке коммерческой недвижимости

Подходы в оценке коммерческой недвижимости

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Оценка недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время — необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т. Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Оценка коммерческой недвижимости: особенности, тонкости, подходы

Как театр начинается с вешалки, так и оценка недвижимости начинается с анализа земельного участка, который относится к оцениваемому объекту. Ведь именно земля определяет главный ценообразующий фактор любого объекта недвижимости — местоположение. Человек может изменить характеристики места, но перенести это место в другую точку земного шара ему не под силу. До проведения каких-либо расчетов, мы проводим так называемый Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Здесь оценщик определяет уровень текущей и потенциальной эффективности использования объектаа именно: каковы его ограничения в правовом аспекте, как он может приносить доход исходя из физических характеристик, можно ли повысить его эффективность, насколько конкурентным и востребованным он является.

При оценке стоимости недвижимости на первый план выходит правовая составляющая объектов. Мы задаем такие вопросы: каково их возможное использование согласно градостроительным планам, есть ли сервитуты, которые потенциально способны значительно повлиять на стоимость объекта?

Немаловажен вопрос коммуникаций: сколько электричества выделено, есть ли отопление, газификация? Эти аспекты раскрывают возможности для наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Исходя из выводов проведенного Анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик выбирает подходы расчета. Традиционно при оценке недвижимости используются три подхода - сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход предполагает отбор и последующий анализ схожих с объектом оценки по местоположению локации и функциональному назначениюобъектов недвижимости. Мы рассматриваем особенности расположения объектов недвижимости - близость границ, трасс, инфраструктурных объектов, удаленность населенных пунктов и т.

Для каждого вида недвижимости на первое место по значимости встает тот или иной фактор местоположения. В рамках сравнительного подхода также анализируются физические и юридические характеристики в сравнении с аналогичными объектами недвижимости. Важно понимать, на каком праве находится объект, к какому виду иклассу относится. Как в сравнении с аналогами влияют на стоимость разность в площади, оснащенность коммуникациями, материал конструктивов и т.

Осуществив сравнительный анализ, с помощью корректировок мы приводим характеристики аналогичных объектов к характеристикам оцениваемого, определяем вклад каждого фактора в общую стоимость объекта и получаем величину стоимости оцениваемой недвижимости. Доходный подход, который мы используем в оценке недвижимости, предполагает анализ денежных потоков, и показывает нам, каким именно образом оцениваемый объект приносит или потенциально может приносить доход.

Любая коммерческая недвижимость приносит доход - либо напрямую, например, от сдачи в аренду, либо опосредованно, являясь собственными производственными мощностями какого-либо предприятия. Анализируя объект с этой точки зрения, мы приводим стоимость будущих денежных потоков к сегодняшнему дню. Во время проведения затратного подхода мы воспроизводим объект, аналогичный оцениваемому, "с нуля". Надо отметить, что для оценки встроенных помещений в том числе, квартир , оценщики предпочитают не использовать затратный подход из-за высокой степени погрешности в расчетах.

Погрешность вызвана затруднением в корректном учете вклада в стоимость помещения общих частей здания, таких, как фундамент, лестницы, коридоры и т. В теории результаты всех подходов должны совпасть.

Чем меньше разница между подходами, тем о более высокой точности расчета можно вести речь. Современные аспекты. Задачи оценки стоимости условно можно разделить на необходимые и желаемые. В первом случае отчет об оценке рыночной стоимости требуется согласно действующему законодательству - в банках, судах и других учреждениях.

Во втором случае - в качестве дополнительного аргумента для принятия какого-либо решения. Согласно Закону об инвестиционных фондах, для корректного определения стоимости паев Фонда привлекается независимый оценщик. Его задача определить стоимость активов, составляющих имущество Фонда. Большинство созданных в России Фондов — Фонды недвижимости или Рентные фонды, основным активом таких фондов является, соответственно, недвижимое имущество.

Если вы берете кредит в банке, то в качестве залога может выступать объект недвижимости. Величина кредита, его сроки и процентная ставка зависят, в том числе от стоимости объекта залога. Его рыночную стоимость определяет оценщик.

При проведении оценки объекта залога для кредитования используется консервативный подход, в ходе которого учитывается только текущее состояние и денежные потоки объекта без определения его потенциала.

Такой подход используется, чтобы исключить все возможные погрешности. Подробнее о банкаx. Мы эффективно взаимодействуем с залоговыми службами, аргументированно мотивируя свое мнение о стоимости залоговых активов. Подробнее об оценке для кредитования можно прочитать здесь. При приобретении недвижимости в лизинг так же встает вопрос оценки приобретаемого объекта недвижимости.

В судебных тяжбах между собственниками недвижимости судебная инстанция также может потребовать отчет об оценке стоимости. В данном случае оценщик выступает как арбитр, на стороне Закона. Отчет об оценке входит базовый пакет документов для суда, которое является основанием для вынесения финансовых решений.

Кроме того, в ряде случаев для судебных инстанций требуется экспертная оценка объекта недвижимости. Проведение крупных сделок с объектами недвижимости, согласно Налоговому Кодексу Российской Федерации, также требует отчета об оценке.

Также оценку стоимости недвижимости осуществляют для внесения в уставный капитал предприятия в целях его увеличения. Стоит отметить, что такое мероприятие требует лишь затрат непосредственно на проведение оценки. При наступлении страхового случая по договору страхования может возникнуть необходимость для привлечения оценщика для определения размера ущерба. Важным моментом является то, что оценке подлежит только улучшение или отдельные его застрахованные части.

Земельный участок при этом не оценивается. Такую оценку проводят для определения потенциала недвижимости или в целях редеволопмента. Часто собственник коммерческой недвижимости может не знать реальную стоимость своего объекта, в то время как его продажа может стать очень выгодным предприятием.

Своевременная оценка недвижимости может стать мотивом для выгодной ее реализации. А заключение оценщика — необходимым дополнение к презентационному материалу о продаже объекта недвижимости.

Довольно часто текущее назначение объекта недвижимости не соответствует его наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Проще говоря, он приносит гораздо меньше денег, чем мог бы приносить. Встает вопрос - при каком разрешенном с юридической точки зрения и физически возможном варианте стоимость объекта будет максимальной. Оценка стоимости недвижимости начинается с выявления потребностей заказчика. На этом этапе обе стороны - заказчик и оценщик - должны четко понять, что именно оценивается и для каких целей.

Наша компания при необходимости привлекает на этом этапе третьих лиц, по требованию которых производится оценка. Например, банки, нормативам которых должен удовлетворять отчет оценки. Далее мы определяем возможности для реализации стоящих перед оценщиком задач, а именно - необходимость правовой экспертизы, сроки оформления документов и прочее. После этого определяется дата проведения оценки, проводится согласование условий обеими сторонами и заключается договор. Необходимо обратить внимание, что ряд положений договора оценки регламентируются законодательством Российской Федерации, и они не подлежат изменениям.

Обязательным разделом договора является Задание на оценку, в котором оговариваются все входящие параметры оценки. В процессе согласования условий работы формируется рабочая группа во главе со оценщиком — руководителем проекта. Часть процессов выстраивается параллельно, что позволяет сократить сроки выполнения оценки.

Во время проведения оценки бизнеса рассматриваются три блока документов: правовые, технические и финансовые. Наш опыт показывает, что их подготовка занимает большую часть времени. Мы решили упростить это процедуру. Оценщики компании Value Arka consulting помогают заказчикам подготовить необходимые для проведения оценки документы, выезжая непосредственно в офис клиента. Благодаря этому, существенно сокращаются сроки проводимых работ.

В процессе работы оценщики анализируют объекты, документы, окружающую среду, строят математические модели расчета.

После проведения анализа данные сводятся в единый отчет об оценке стоимости, проект которого предварительно согласовывается с заказчиком. Документ включает в себя полное описание объекта оценки с подробным обоснованием его стоимости для конкретной задачи.

В дальнейшем наши специалисты готовы представлять или защищать отчет об оценке в различных учреждениях - банках, судах, перед инвесторами и акционерами и пр.

Срок действия результатов оценки, согласно Федеральным стандартам оценки — 6 месяцев с даты составления отчета. Плюс - рассрочка платежа. Доверительный - стопроцентная предоплата за услуги. Плюс - экономия. Минимальная предоплата. Оставшаяся часть оплачивается после совершения сделки, для которой проводится оценка стоимости.

Плюс - возможность оплатить оставшуюся сумму из суммы кредита, для которого проводится оценка. При оценке бизнеса сроки оказания услуг тесно связаны с масштабом предприятия.

Так, микробизнес, малое предприятие может быть оценено в сроки до рабочих дней, средний бизнес — 15 — 30 рабочих дней, оценка крупного бизнеса может занять до 2 месяцев. При необходимости у нас есть возможность сокращения сроков выполнения работ за счет привлечения в рабочую группу большего количества специалистов. Для случаев, когда результат оценки может привести к решению об отказе проведения сделки, мы предлагаем поэтапное оказание услуг.

При удовлетворительном результате — обоснование стоимости в полноценном отчете об оценке. Копия кадастрового паспорта на земельный участок. Справка о балансовой стоимости и даты принятия к бухгалтерскому учету земельного участка если собственником является юридическое лицо. Справка о величине налога на земельный участок. Копия договора купли-продажи объекта оценки. Копия свидетельства о праве собственности. Копия технического паспорта. При его отсутствии — заполнение справки по форме Исполнителя.

Справка о величине эксплуатационных расходов на пользование объектом затраты на коммунальные услуги, охрана, прочее. При наличии арендаторов в объекте - копии договоров аренды, либо справку с указанием занимаемых площадей, величин арендных ставок и сроков аренды.

Оценка недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж. Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. Затратный подход к оценке имущества недвижимости основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Подход сравнительного анализа продаж САП характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости.

Доходный подход к оценке недвижимости использование данного объекта в коммерческих целях.

Как проводится оценка коммерческой недвижимости?

Как театр начинается с вешалки, так и оценка недвижимости начинается с анализа земельного участка, который относится к оцениваемому объекту. Ведь именно земля определяет главный ценообразующий фактор любого объекта недвижимости — местоположение. Человек может изменить характеристики места, но перенести это место в другую точку земного шара ему не под силу. До проведения каких-либо расчетов, мы проводим так называемый Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Здесь оценщик определяет уровень текущей и потенциальной эффективности использования объектаа именно: каковы его ограничения в правовом аспекте, как он может приносить доход исходя из физических характеристик, можно ли повысить его эффективность, насколько конкурентным и востребованным он является. При оценке стоимости недвижимости на первый план выходит правовая составляющая объектов. Мы задаем такие вопросы: каково их возможное использование согласно градостроительным планам, есть ли сервитуты, которые потенциально способны значительно повлиять на стоимость объекта? Немаловажен вопрос коммуникаций: сколько электричества выделено, есть ли отопление, газификация? Эти аспекты раскрывают возможности для наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Пример Отчета оценки недвижимого имущества ( Real Estate Assessment )

Коммерческая недвижимость сегодня — это особый класс собственности, который призван приносить доход своему владельцу. Именно по этой причине оценка коммерческой недвижимости обладает своими особенностями — здесь применяются три разнообразные методики, сравнение результатов которых может служить индикатором правильности проведения оценочных действий:. Каждая из этих методик представляет собой уникальный комплекс операций по определению рыночной стоимости коммерческой недвижимости, поэтому указанные способы необходимо рассматривать по отдельности. Как уже отмечалось выше, главная отличительная черта коммерческой недвижимости — способность приносить прибыль. Именно на основе указанной особенности недвижимости строится доходный подход к оценке.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:.

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем. Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для определения величины потенциального валового дохода, оценщики рассчитывают арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду. Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.

5.6. Основные подходы оценки недвижимости

Оценка стоимости коммерческой недвижимости имеет свои особенности. Под коммерческими понимаются объекты недвижимости, способные приносить доход. Речь идет о зданиях и помещениях, не относящихся к жилому фонду. Необходимость в оценке таких объектов чаще всего возникает в следующих случаях:. Основываясь на цели, стоящей перед заказчиком, может выполняться оценка как рыночной стоимости коммерческой недвижимости, так и ликвидационной либо инвестиционной стоимости. В процессе оценки учитываются все факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта коммерческой недвижимости:. Оценку коммерческой недвижимости можно проводить как применительно только к самому объекту недвижимости, так и комплексно, то есть к объекту недвижимости вместе с земельным участком, необходимым для его эксплуатации.

Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Оценка коммерческой недвижимости

Сравнительный метод, или метод сравнения продаж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Метод сравнения продаж, на первый взгляд, выглядит достаточно простым и прямолинейным, но его применение на практике связано с множеством трудностей. В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости.

Доходный подход в оценке коммерческой недвижимости

При продаже офиса или другого коммерческого пространства важно не ошибиться с параметрами цены. Сделать это позволит такая юридическая процедура, как оценка коммерческой недвижимости. Ее проводят специализированные компании на основании не только обоснованности стоимости объекта, но и факторов, влияющих на конечную цену. Если знать ключевые моменты этого процесса, его основные этапы, легче выбрать специалиста, который сделает профессиональную оценку и позволит вам не ошибиться со стоимостью объекта при покупке или продаже в году. Оценка стоимости коммерческих объектов определяется, исходя из следующих факторов:.

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей.

Методы оценки коммерческой недвижимости

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки при оценке
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Сава Б.

    Пример Отчета оценки недвижимого имущества Real Estate Assessment.