+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяОбразованиеНепосредственное управление и договор обслуживания

Непосредственное управление и договор обслуживания

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

В погоне за суперидеей или лозунгом о пополнении бюджета суды и органы государственного жилищного надзора далее — ГЖН давно утратили способность разрешать дела по справедливости и ставить во главу угла законность вынесенных решений. Этот вирус поглотил уже все отрасли нашей страны. Думаю, каждый из них считает свою позицию основанной на законе. Но реально все совсем не так, как хочется думать последним. В причинах этого недуга разбираться не будем, думаю, в глубине души у каждого из них есть оправдание своим поступкам.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: УК МКС - непосредственное управление МКД

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

При некорректном отображении информации на сайте необходимо руководствоваться следующими Правилами. Непосредственное управление как один из трех возможных способов управления МКД наименее популярно. Однако по ряду причин его вполне можно рассматривать в качестве альтернативы управлению с помощью управляющей организации или ТСЖ. Самая распространенная причина - возможность переложить ответственность за оказание коммунальных услуг собственникам помещений непосредственно на РСО.

Конечно, есть и другие причины. О них и пойдет речь в данной статье, цель которой - установить, жизнеспособно ли непосредственное управление в сегодняшней законодательной действительности, с учетом реальных потребностей и возможностей граждан.

При этом, какой бы способ ни был предпочтен, его реализация априори направлена на достижение одних и тех же целей п. Две последние составляющие особо актуальны в контексте данной статьи. Поэтому независимо от того, какой способ управления показался собственникам того или иного дома приемлемым, результат его реализации должен соответствовать требованиям ЖК РФ, а также нормативно-правовым актам, изданным в его исполнение.

Скажем несколько слов о выборе, который делают собственники. Безусловно, уровень гражданско-правовой культуры и образования в нашем обществе постепенно повышается, не без перегибов, конечно в виде потребительского экстремизма , но все-таки. Однако рассчитывать на то, что большинство наших граждан четко знают свои права и обязанности в жилищных отношениях и имеют представление о том, как оптимально достичь реализации этих прав, не приходится.

Будем называть вещи своими именами: в большинстве случаев способ управления домом навязывается его собственникам под предлогом, чтобы выделили средства на ремонт речь идет о повсеместном создании ТСЖ в целях получения финансирования из фонда ЖКХ , потому что так сложилось исторически как правило, это относится к управлению управляющей организацией. В последнем случае заинтересованными лицами, естественно, являются управляющие организации, как, впрочем, и при внедрении в МКД непосредственного управления.

Поэтому не стоит питать иллюзий, пока собственники ведомы в разрешении большинства жилищных вопросов и лишь небольшая их часть в состоянии самостоятельно и взвешенно сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления. Учитывая данное обстоятельство, далее мы будем сравнивать два способа управления МКД, а именно управление управляющей организацией УУО и непосредственное управление собственниками НУС , в первую очередь исходя из интересов управляющих компаний УК и их запросов на оптимизацию деятельности, но внимание!

Существуют два мнения относительно НУС. Сторонники первого считают, что НУС бесперспективно в домах с большим количеством квартир, несмотря на то что ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, имеющих право выбрать такой способ управления. Сторонники второго подхода всецело за НУС, полагая, что расходы собственников на содержание, ремонт и коммунальные услуги будут ниже, чем при управлении УК, и рассчитывая контролировать расходование производимых платежей по их назначению.

Сначала разберемся, существуют ли какие-либо ограничения в части выбора и реализации определенного способа управления в зависимости от конкретных характеристик МКД.

Сведения представим в виде таблицы. Итак, в законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения прав собственников помещений в МКД в части выбора способа управления в виде УУО или НУС в зависимости от технических или иных характеристик дома. Однако показатель количества квартир в доме влияет на то, кто и на основании какого договора или договоров будет оказывать собственникам услуги по содержанию и ремонту общего имущества. Таким образом, в контексте надлежащего содержания общего имущества в МКД нужно не только определить различия между двумя способами управления УУО и НУС , но и учесть те вариации, которые подразумевает НУС в зависимости от количества квартир в доме.

В контексте предоставления коммунальных услуг правовые различия очевидны. При УУО управляющая организация неизменно участвует в процессе предоставления коммунальных услуг, а при НУС в общем случае участие управляющей организации и уж тем более лиц, которые непосредственно оказывают услуги выполняют работы по содержанию общего имущества не предполагается.

Мы обязательно рассмотрим подробнее этот вопрос в следующих номерах журнала, а пока сконцентрируем свое внимание на нюансах надлежащего содержания общего имущества. Напомним, что все знаковые решения в сфере управления МКД, в том числе решения относительно выбора способа управления, принимаются на общем собрании собственников помещений в МКД. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме п.

Заметим, что решения общего собрания по вопросам, отнесенным к его компетенции , обязательны для исполнения всеми собственниками помещений в МКД, в том числе теми, которые не участвовали в голосовании п. Вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, перечислены в ст. Любопытный факт. Одновременно стороной договоров, заключаемых при непосредственном управлении домами, где квартир меньше 12, являются все собственники или их большинство.

При этом собственники, обладающие большинством голосов, и большинство собственников - это разные вещи. Смоделируем ситуацию. В таком доме при реализации УУО или НУС в качестве стороны договора с УК вполне может выступать муниципалитет его представитель ввиду достаточности количества голосов.

Кстати, по тем же причинам для легитимности решения о выборе способа управления данным МКД, выборе самой УК, установления условий договора управления также достаточно волеизъявления муниципалитета, даже если остальные собственники не согласятся с тем или иным пунктом повестки.

В свою очередь, при реализации НУС и заключении отдельных договоров на оказание услуг выполнение работ легитимность решений определяется в том же порядке, но в качестве стороны договора выступают все собственники или их большинство.

Муниципалитет здесь не является ни тем, ни другим, и при нежелании собственников семи квартир подписывать договор, согласованный большинством голосов, принадлежащих публично-правовому образованию, может возникнуть конфликт интересов на фоне коллизии правовых норм.

Разрешить подобную ситуацию сможет только суд. Теперь посмотрим, чем принципиально отличаются друг от друга договоры в части содержания и ремонта общего имущества , заключаемые при реализации разных способов управления.

По наблюдению автора, жилищное законодательство не ограничивает собственников помещений в МКД, где количество квартир не превышает 12, в праве заключения одного договора на оказание услуг и или выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества с УК вместо нескольких договоров с разными исполнителями и подрядчиками.

Договор управления в части содержания и ремонта общего имущества. Сущность договора управления раскрыта в ст. Договор управления не может быть заключен на срок менее одного года исключением является договор управления, заключаемый между УК и застройщиком п. По окончании срока действия договора он считается продленным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора п. Изменяется и расторгается договор управления по правилам, установленным ГК РФ, но с учетом особых положений п.

Подробнее о расторжении договоров управления читайте в статьях С. Денисовой " Расторжение договора управления в одностороннем порядке" N 3, Договор на оказание услуг и или выполнение работ с УК. Сущность данного договора в ЖК РФ детально не определена, однако его описание, приведенное в п. Начать следует с того, что это описание представляет собой своеобразное изъятие формулировок из п. Так, услуги работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме оказываются выполняются по заданию собственников в течение согласованного срока за плату.

Таким образом, очевидно, что при заключении данного договора его стороны должны согласовать как минимум:. Вспомним о самом понятии "надлежащее содержание общего имущества". На страницах журнала мы не раз повторяли, что оно подразумевает и оказание услуг, и выполнение работ для собственников. Это проявляется в осуществлении целого комплекса мероприятий.

Поэтому рассматривать содержание и ремонт общего имущества по договору с УК как нечто принципиально иное, чем содержание и ремонт общего имущества по договору управления, нет никаких оснований. Денисовой " Оказание услуг по содержанию общего имущества. Признание в учете УК доходов и расходов" N 11, , с.

Кроме того, определить плату за содержание и ремонт в расчете на квадратный метр площади жилого нежилого помещения в общем случае можно только после установления общей цены договора на год.

Данный подход, по мнению автора, правомерен и при заключении отдельного договора с УК. Тем более что согласно п. Исключениями являются случаи, когда за основу расчетов между исполнителем и заказчиком берется размер платы, определяемый органами местного самоуправления для домов, собственники помещений в которых самостоятельно не смогли этого сделать. В таком случае расчет осуществляется от частного платы за квадратный метр площади к целому общей цене договора.

Договоры возмездного оказания услуг и подряда. Безусловно, каждый из таких договоров имеет свои предмет, срок действия и цену. Общее лишь то, что взаимоотношения сторон любого из них подчинены в первую очередь общим требованиям гражданского законодательства гл. Кстати, в силу п.

Однако это не освобождает собственников, выбравших НУС, от необходимости установления не менее чем на год размера платы за содержание и ремонт жилого помещения п. С одной стороны, в домах, где количество квартир не превышает 12, не так сложно посчитать все затраты, связанные с исполнением обязательств по всем заключенным договорам.

С другой стороны, никогда нельзя сбрасывать со счетов непредвиденные факты и риски, которые для непрофессионалов могут быть неочевидны. Именно поэтому в п. Но и это еще не все. Утверждены Постановлением Правительства РФ от Подробнее об этом читайте в статье М.

Даже если соответствующие органы определили размер платы для тех, кто не смог или не захотел самостоятельно произвести необходимые расчеты, встает вопрос о том, кто будет вести текущую работу по выставлению платежных документов, контролю собираемости платы и своевременности перечисления стоимости выполненных работ исполнителям подрядчикам и т. Конечно, можно допустить, что в небольшом квартирном доме всем этим может заниматься совет МКД во главе с его председателем, но это не так.

По смыслу ст. Его члены не встраиваются в процесс осуществления фактических действий, связанных с управлением МКД. В этом плане уборка подъезда или обслуживание общедомового имущества ничем не отличаются от формирования платежек для жителей дома. Совет МКД призван следить за тем, как лица, привлеченные к управлению домом, выполняют свои обязанности, а не исполнять эти обязанности самостоятельно.

Из всего сказанного можно сделать вывод: во всем разнообразии договоров, заключаемых собственниками помещений, выбравшими НУС, должен найти свое место договор сопровождения, в рамках которого собственникам будет оказана услуга по распределению денежных потоков, формированию внутренней документации по дому, ведению претензионной работы и т.

Вероятно но необязательно , что собственникам для этого придется обратиться в УК, поскольку осуществление подобных мероприятий входит в зону их профессиональных интересов. Цена такого договора вместе с другими составляющими войдет в расчет размера платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников. Независимо от того, по какому договору те или иные лица УК или фактические исполнители привлекаются к процессу управления конкретным МКД, они должны в соответствующей части выполнять требования нормативных актов в области эксплуатации жилфонда.

В данный момент основу нормативной базы в этом сегменте естественно, после ЖК РФ образуют два документа: Правила содержания общего имущества и Правила эксплуатации жилфонда. Последний, хотя и разработан довольно давно, своей юридической силы еще не утратил. При этом каждое лицо, участвующее в управлении домом, выполняет необходимый объем мероприятий в своем сегменте, который определяется по результатам осмотра общего имущества. В соответствии с п. Вместе с тем УК и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором п.

В ЖК РФ ответственность распределена следующим образом. Утверждены Постановлением Госстроя России от Подробнее об этом читайте в статье С. Козыревой "Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда? Безусловно, с позиции жизнедеятельности дома, комфорта проживания в нем, оперативного устранения недостатков, допущенных при содержании общего имущества, наличие одного ответственного лица управляющей организации можно рассматривать как определенный плюс для собственников если, конечно, исходить из того, что УК добросовестно выполняет свои функции.

С позиции УК следует признать, что ее обязанности как при УУО, так и при НУС, реализуемом с помощью одного договора на содержание и ремонт, в целом одинаковы, так как они формируются не столько из условий заключаемых сделок, сколько из требований нормативных документов. Административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта, установленная ст.

Ведь субъектом данного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту, а при УУО и НУС с привлечением УК таковой является именно управляющая организация.

Непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) в 2018 г с изменениями

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом МКД : товарищество собственников жильцов ТСЖ , передача дома в управление управляющей компании УК и непосредственное управление НУ. Каждый из способов законен - выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании. В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно. При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

По факту, при непосредственном управлении управляющая . 3 к договору на содержание и техническое обслуживание МКД).

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление? Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений — это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа. Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир. В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья. Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление.

Договор на обслуживание при непосредственном управлении мкд

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в г. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом. Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом.

Предупреждение: в данной теме не было сообщений более дней. Если не уверены, что хотите ответить, то лучше создайте новую тему.

Договор непосредственного управления мкд

При некорректном отображении информации на сайте необходимо руководствоваться следующими Правилами. Непосредственное управление как один из трех возможных способов управления МКД наименее популярно. Однако по ряду причин его вполне можно рассматривать в качестве альтернативы управлению с помощью управляющей организации или ТСЖ. Самая распространенная причина - возможность переложить ответственность за оказание коммунальных услуг собственникам помещений непосредственно на РСО. Конечно, есть и другие причины. О них и пойдет речь в данной статье, цель которой - установить, жизнеспособно ли непосредственное управление в сегодняшней законодательной действительности, с учетом реальных потребностей и возможностей граждан.

Информация для населения

.

непосредственное управление и договор теплоснабжения. Собственники должны предоставить договор на обслуживание.

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Макс Р.

    Письменно уведомлять Управляющую организацию о принятых на общих собраниях Собственников решениях, а также письменно согласовывать с Управляющей организацией выносимые на общие собрания вопросы, в том случае, если данными решениями и вопросами на Управляющую организацию возлагаются дополнительные обязанности либо они касаются изменения порядка исполнения либо цены настоящего Договора.

  2. pulmaymono1979

    В какое СМИ можно обратиться?

  3. seocherssuwas1972

    Небольшие МКД по закону имеют право организовать непосредственное управление, и некоторые собственники этим пользуются.